1月22日下午，2024年度賞海市政府決策咨詢研究大都市規(guī)劃建設(shè)專項(xiàng)課題城市更新專場成果交流會成功舉行。會上，圍繞城市更新工作的一些熱點(diǎn)議題，來自高校、智庫、研究機(jī)構(gòu)的八位課題組代表，分享了各自課題的研究成果。

　　為深入學(xué)習(xí)貫徹陳吉寧書記在參加市規(guī)劃資源局領(lǐng)導(dǎo)班子民主生活會上的重要講話精神，圍繞深入推進(jìn)可持續(xù)城市更新模式，強(qiáng)化前瞻性、針對性、儲備性研究，更好發(fā)揮市政府決策咨詢研究大都市規(guī)劃建設(shè)專項(xiàng)課題對上海城市規(guī)劃建設(shè)工作的支撐作用，1月22日下午，2024年度市政府決策咨詢研究課題城市更新專場成果交流會，在上海城市規(guī)劃展示館召開。交流會由上海市規(guī)劃資源局和上海市政府發(fā)展研究中心共同主辦，市規(guī)劃資源局副局長前出席會議。上海市市級相關(guān)委辦局的負(fù)責(zé)同志、市規(guī)劃資源局各處室負(fù)責(zé)同志、16個區(qū)規(guī)劃資源局領(lǐng)導(dǎo)和管委會規(guī)劃資源處室的負(fù)責(zé)同志共約120人參加了成果交流會。

　　OB電競，

　　上海市規(guī)劃資源局前副局長在致辭中指出，規(guī)劃資源系統(tǒng)在近兩年，按照市委、市政府對推進(jìn)城市更新工作的總體部署，集中推進(jìn)以“三師聯(lián)創(chuàng)”新機(jī)制為牽引的可持續(xù)城市更新模式。相關(guān)工作的開展，必須堅(jiān)持實(shí)踐探索與課題研究并重，以長周期、儲備性的課題研究積累支撐城市更新實(shí)踐。組織召開本次成果交流會，主要是為了強(qiáng)化決策咨詢年度重大課題成果的推廣運(yùn)用，用好各課題對問題的剖析、對案例的分析，以及提出的對策建議，為各單位、各部門為更好謀劃布局當(dāng)前和今后一段時(shí)期的工作提供思路，充分發(fā)揮好決策參謀作用。前副局長在致辭中提出了三點(diǎn)建議：一是強(qiáng)化持續(xù)研究，提升精準(zhǔn)服務(wù)能力。決策咨詢研究要持續(xù)性關(guān)注城市更新這一長期任務(wù)，深刻把握形勢要求，緊跟市委、市政府重大決策部署，緊貼重大現(xiàn)實(shí)問題，與破解城市更新瓶頸裉節(jié)緊密結(jié)合，提出更務(wù)實(shí)、更有操作性的意見建議，為上?？沙掷m(xù)更新模式的深化推進(jìn)提供更多智慧支持。二是強(qiáng)化成果轉(zhuǎn)化，做好研究“后半篇文章”。課題研究既要深入調(diào)研、寫好報(bào)告，更要解決問題、辦好實(shí)事，真正發(fā)揮以研資政、以研輔政的重要作用。市規(guī)劃資源局相關(guān)處室和部門要切實(shí)增強(qiáng)運(yùn)用研究成果解決問題的實(shí)效性，與課題組一同探索出臺相應(yīng)政策或建立長效機(jī)制來推進(jìn)解決系列問題。三是強(qiáng)化交流共享，促進(jìn)共同學(xué)習(xí)進(jìn)步。要進(jìn)一步強(qiáng)化開放協(xié)作，打造專業(yè)化、開放型研究平臺，也要為課題更好服務(wù)城市發(fā)展搭建了交流平臺，充分發(fā)揮決策咨詢作用，不斷提升專項(xiàng)課題影響力。

　　本場成果交流會，圍繞城市更新工作的一些熱點(diǎn)議題，來自高校、智庫、研究機(jī)構(gòu)的八位課題組代表，分享了各自課題的研究成果。

　　報(bào)告立足全球視野，聚焦存量商務(wù)樓宇發(fā)展規(guī)律，從政策設(shè)計(jì)、空間布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、樓宇建設(shè)四個維度OB電競，，針對紐約、倫敦、巴黎、東京、芝加哥及國內(nèi)多個城市案例，開展分析與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合上海存量商務(wù)樓宇現(xiàn)狀及趨勢，提出四方面啟示：一是嚴(yán)控規(guī)模，“規(guī)劃統(tǒng)籌與源頭引導(dǎo)”并重。針對中心城區(qū)CAZ核心區(qū)域，嚴(yán)守商務(wù)辦公規(guī)模。土地供應(yīng)源頭上，按照“總規(guī)統(tǒng)領(lǐng)、總量統(tǒng)籌、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)奏把控”原則，合理調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏。二是優(yōu)化布局，“空間分區(qū)與建筑分級”同步。根據(jù)整體布局結(jié)構(gòu)，對中心城區(qū)CAZ核心區(qū)域、經(jīng)濟(jì)性差的老舊商務(wù)樓宇，以及新城中心、地區(qū)中心，提出針對性的“分區(qū)、分級”策略。三是提升效能，“垂直混合與立體集約”兼具。積極探索高層樓宇植入產(chǎn)業(yè)功能，做好產(chǎn)業(yè)上樓與立體配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)垂直混合發(fā)展。四是加快改造，“政策激勵與分類施策”并舉。注重招商、協(xié)同和運(yùn)維具體措施，制定符合政策導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)商務(wù)樓宇發(fā)展策略，推動促進(jìn)各類功能與商辦功能的深度融合與混合發(fā)展。

　　匯報(bào)人：郭淳彬，上海城策行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部部門經(jīng)理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任

　　報(bào)告基于企業(yè)長期積累的全市商務(wù)樓宇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，結(jié)合分類別、分樓齡、分區(qū)域、分權(quán)屬、分功能的分析，指出商務(wù)樓宇更新工作總體呈現(xiàn)“兩高，兩難”的特征，即更高復(fù)合、更高成本、產(chǎn)權(quán)歸集更難、功能轉(zhuǎn)型更難。對此，提出“多維度評價(jià)、多問題識別、多路徑更新”的方針：一是分區(qū)域統(tǒng)籌，強(qiáng)調(diào)“一區(qū)一策”。關(guān)注區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)、城市功能需求、未來發(fā)展導(dǎo)向以及市場供需情況等綜合因素，針對各商務(wù)集聚區(qū)提出差異化的更新策略。二是分功能更新，強(qiáng)調(diào)“一業(yè)一策”。關(guān)注轉(zhuǎn)型提質(zhì)的管控和引導(dǎo)，在明確監(jiān)管機(jī)制的前提下，完善樓宇改建、嵌入、轉(zhuǎn)型標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分過渡型、長期型兩類樓宇更新情境，逐步建立起存量商務(wù)樓宇向其他功能業(yè)態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)換的政策通道。三是分樓宇運(yùn)營，強(qiáng)調(diào)“一樓一策”。關(guān)注主體運(yùn)營過程中的實(shí)際問題，研究樓宇提質(zhì)增效的運(yùn)營對策。最后，基于商務(wù)樓宇的經(jīng)營屬性，提出政策抓手上需要加強(qiáng)多部門協(xié)同，從更新主體的角度出發(fā)，做到三個“一把”：“放一把，留出通道，讓主體能做”，“推一把，建立機(jī)制，讓主體敢做”，“拉一把，減少成本，讓主體想做”。

　　報(bào)告圍繞加快建設(shè)“五個中心”，實(shí)現(xiàn)超大城市高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，梳理了本市存量商務(wù)樓宇使用現(xiàn)狀和運(yùn)營情況，結(jié)合當(dāng)前開展的商務(wù)樓宇更新試點(diǎn)工作，指出商務(wù)樓宇更新提升面臨“產(chǎn)權(quán)分散難歸集、市場主體活力低、產(chǎn)業(yè)成鏈不顯著、配套設(shè)施待提升、機(jī)制標(biāo)準(zhǔn)不適配”五大問題。報(bào)告借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，聚焦“優(yōu)結(jié)構(gòu)、升能級、促復(fù)合、增動力、把節(jié)奏、提效率”的目標(biāo)，提出商務(wù)樓宇提質(zhì)增效的對策建議：一是夯實(shí)數(shù)字底座和監(jiān)測評估。構(gòu)建商務(wù)樓宇動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，開展商務(wù)樓宇綜合績效評估，為更新單元劃定和更新項(xiàng)目識別提供參考。二是完善彈性管理和合理用途轉(zhuǎn)換。分區(qū)分類明確不同的更新與運(yùn)營模式，研究支持低效退出的路徑和政策，制定彈性適應(yīng)管理政策與技術(shù)指引。三是細(xì)化政策工具和綜合舉措。完善新老規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)銜接，細(xì)化完善更新政策工具箱，吸引產(chǎn)業(yè)培育、多元資金、多方力量，集成推動樓宇更新。

　　報(bào)告深入剖析了上海城市更新面臨的土地和建筑產(chǎn)權(quán)狀況“散”、“亂”、“缺”等現(xiàn)實(shí)瓶頸，結(jié)合歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)性更新、舊區(qū)改造、商務(wù)區(qū)更新、復(fù)雜公共空間更新等具體案例，深入分析了當(dāng)前登記登記制度政策工具、組合應(yīng)用模式、嵌入管理程序等創(chuàng)新需求。一是創(chuàng)新設(shè)計(jì)了1套面向不同類型城市更新的確權(quán)登記政策工具箱，包括歷史遺留問題處理、復(fù)雜立體空間確權(quán)、文物保護(hù)建筑和歷史建筑確權(quán)登記、跨時(shí)空產(chǎn)權(quán)置換等瓶頸問題的解決方案。二是面向“四資”貫通需要，按照產(chǎn)權(quán)“滅失-再生-流轉(zhuǎn)”全生命周期，創(chuàng)新設(shè)計(jì)了1套融入城市更新全周期管理的不動產(chǎn)調(diào)查確權(quán)登記管理流程。三是為降低城市更新成本，提出加強(qiáng)責(zé)任評估師和不動產(chǎn)登記制度銜接，以三維產(chǎn)權(quán)體為核心探索數(shù)字孿生空間期權(quán)預(yù)告登記，兌現(xiàn)期權(quán)期值。通過不動產(chǎn)確權(quán)登記制度集成創(chuàng)新，推動城市更新降本增效。

　　報(bào)告基于大語言模型和知識圖譜等人工智能技術(shù)，識別人-地情感關(guān)聯(lián)空間，洞察深層次的情感訴求和矛盾焦點(diǎn)。一是從政府內(nèi)部數(shù)據(jù)（如12345反饋的數(shù)據(jù)）和公開社交媒體數(shù)據(jù)（如抖音、小紅書等），批量提取其中和城市更新相關(guān)的條目，詳盡解讀人民群眾與特定城市空間的情感關(guān)聯(lián)。二是細(xì)分城市街區(qū)人-地情感類型，疊加訴求的空間落位，形成反映人民心聲的“更新空間訴求地圖”，為城市更新單元生成、劃定提供一定的參考依據(jù)。三是提出建立城市街區(qū)人-地知識圖譜和遺產(chǎn)信息庫，開展“街區(qū)記憶圈”設(shè)計(jì)導(dǎo)則研究，保持街區(qū)獨(dú)特的文化身份和情感價(jià)值等策略建議，為城市更新注入更深層次的人文關(guān)懷。

　　報(bào)告圍繞成片更新、零星更新和微更新三個方面，探討了人工智能輔助下的上海城市更新空間識別、演化特征分析及更新潛力預(yù)測，并提出“底線-普惠-提質(zhì)”的城市更新對策：底線方面，上海市中心城區(qū)及市域西部的老城區(qū)成片更新潛力較高，外圍郊區(qū)潛力高值地區(qū)呈現(xiàn)出點(diǎn)狀分布特征。普惠方面，針對零星更新潛力較高的老舊小區(qū)共建共享幸福家園。提質(zhì)方面，區(qū)分大幅度微更新、中幅度微更新和小幅度微更新，開展精細(xì)化城市微更新。報(bào)告指出人工智能技術(shù)識別拆除重建等類型城市更新具有高效率、精準(zhǔn)化和廣泛應(yīng)用的優(yōu)勢，但如何識別功能置換、內(nèi)部整治等建筑外觀無明顯變化的城市更新還需進(jìn)一步結(jié)合人工干預(yù)和多源數(shù)據(jù)展開分析。

　　報(bào)告從上海城市更新區(qū)域識別需求出發(fā)，分析目前存在的瓶頸問題，提出綜合運(yùn)用多時(shí)序遙感影像、手機(jī)信令、熱門APP等時(shí)空數(shù)據(jù)資源，構(gòu)建面向城市更新潛在區(qū)域的時(shí)空數(shù)據(jù)體系、分析評價(jià)體系和識別模型體系，支撐上海潛在城市更新區(qū)域的識別與評價(jià)。提出三點(diǎn)啟示：一是人工智能結(jié)合空地影像，精準(zhǔn)識別物理空間變化規(guī)律；二是基于流數(shù)據(jù)的人地分析，精準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)要素配置的不平衡；三是挖掘熱門點(diǎn)評APP，精準(zhǔn)捕捉市民訴求和需求熱點(diǎn)。同時(shí)，針對人工智能技術(shù)在城市更新區(qū)域識別中的運(yùn)用，提出四點(diǎn)建議：一是開展城市更新項(xiàng)目的全周期數(shù)字化管理，促進(jìn)評價(jià)指標(biāo)體系的迭代完善。二是開展專題語料庫建設(shè)，聚焦小尺度時(shí)空數(shù)據(jù)的人工智能分析能力。三是通用大模型和專業(yè)模型形成組合拳，構(gòu)建城市更新識別模型。四是以商業(yè)商辦類城市更新項(xiàng)目為切入口，采用市區(qū)協(xié)同、小切口逐步迭代的應(yīng)用模式。

　　報(bào)告基于政策研究、空間經(jīng)濟(jì)學(xué)理剖析和多輪實(shí)地調(diào)研訪談，探討了“土地復(fù)合利用”在利用存量土地解決增量空間需求、提升城市公共空間品質(zhì)和活力、促進(jìn)更新經(jīng)濟(jì)可持續(xù)和城市精明增長方面的重要作用。報(bào)告梳理了近10年上海市優(yōu)秀的土地復(fù)合利用實(shí)踐案例，指出規(guī)劃新政“0類”用地的推出是激發(fā)新型三維立體復(fù)合發(fā)展的有效觸媒，并進(jìn)一步提出5項(xiàng)空間政策和3項(xiàng)管理機(jī)制創(chuàng)新動議，包括公益類土地復(fù)合重點(diǎn)、土地價(jià)值捕獲和轉(zhuǎn)移、垂混功能兼容性、公私利益評估與協(xié)商機(jī)制、專業(yè)規(guī)范與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)同、跨部門聯(lián)動審批機(jī)制、多功能產(chǎn)權(quán)間的矛盾解決機(jī)制和功能調(diào)整簡易許可機(jī)制。

　　圓桌研討環(huán)節(jié)，由政研科技處范宇處長主持，4位行業(yè)專家、2位業(yè)務(wù)處室負(fù)責(zé)同志和2位課題負(fù)責(zé)人，針對上海城市更新降本增效與商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)型升級的現(xiàn)實(shí)困境、應(yīng)對策略，結(jié)合各自的研究、實(shí)踐和管理領(lǐng)域，進(jìn)行了交流分享。

　　上海城策行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司董事長詹運(yùn)洲聚焦戰(zhàn)略先導(dǎo)、市場培育和尊重市場選擇等內(nèi)容展開探討，指出商務(wù)樓宇運(yùn)營情況是衡量國際化水平的重要指標(biāo)，提出規(guī)劃先導(dǎo)要走深走細(xì)，強(qiáng)化區(qū)域中心尺度的專項(xiàng)研究，構(gòu)建監(jiān)測系統(tǒng)和評估體系，通過建立規(guī)劃動態(tài)反饋調(diào)節(jié)機(jī)制應(yīng)對當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性失衡。注重前期的功能性導(dǎo)向，強(qiáng)化對區(qū)域人群、產(chǎn)業(yè)功能、市場特點(diǎn)的研究。在守住底線的同時(shí)給予規(guī)劃調(diào)整一定的彈性，建立相對寬松的用途轉(zhuǎn)換機(jī)制，以適應(yīng)市場的變化。

　　上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司總規(guī)劃師沈果毅從工作實(shí)踐出發(fā)，分析了商務(wù)樓宇更新面臨的供需矛盾、空置率上升等問題，指出政府應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控的方向。一是通過“三師聯(lián)創(chuàng)”機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社會綜合效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡，激發(fā)企業(yè)更新積極性。二是理清政府在城市更新中的社會職責(zé)邊界，確保城市更新與可居住的住宅產(chǎn)品供給、就業(yè)崗位提供等民生保障職責(zé)相銜接。三是試點(diǎn)制定因地制宜的技術(shù)規(guī)范，出臺跨部門聯(lián)動政策，切實(shí)推進(jìn)存量商務(wù)樓宇項(xiàng)目更新。

　　高和資本（高和更新）首席執(zhí)行官王柯翔就商務(wù)樓宇更新中的資金瓶頸問題提出了市場端的解決方案，指出可以聚焦土地使用年限到期續(xù)期和產(chǎn)權(quán)歸集等關(guān)鍵問題突破。關(guān)于續(xù)期問題，加快研究出臺土地及產(chǎn)權(quán)續(xù)期的相關(guān)實(shí)施細(xì)則，明確土地價(jià)款補(bǔ)繳算法、鼓勵“零買”的方式增加對資本的吸引力；關(guān)于產(chǎn)權(quán)分散歸集難問題，探索資產(chǎn)短期補(bǔ)貼與長期價(jià)值兌現(xiàn)相結(jié)合的方式，用時(shí)間換空間，完善收益分配機(jī)制與退出機(jī)制，強(qiáng)化城市更新實(shí)施方案編制前期的政策宣傳，增強(qiáng)市場參與。

　　浙江大學(xué)百人計(jì)劃研究員、博士生導(dǎo)師張永平認(rèn)為人工智能技術(shù)與當(dāng)代社會發(fā)展趨勢相契合，在城市更新區(qū)域評估領(lǐng)域具有很大潛力。如何在城市更新的過程中更好地應(yīng)用人工智能技術(shù)，首先要找準(zhǔn)合適的場景，充分利用人工智能在城市更新事前、事中、事后評估方面的優(yōu)勢為規(guī)劃提供支撐，但不能忽略核心環(huán)節(jié)人工智能技術(shù)的局限性，在人工智能模型構(gòu)建的過程中要注重邏輯自洽，在技術(shù)應(yīng)用過程中還需考慮數(shù)據(jù)安全和隱私倫理問題。

　　上海市規(guī)劃和自然資源局更新處處長駱悰分享了赴英學(xué)習(xí)城市更新的心得體會。一是城市更新的精度應(yīng)聚焦在個體的需求上，在營造空間舒適度、安全度的同時(shí)，也要體現(xiàn)情感的濃度與文化的粘度，關(guān)注內(nèi)容更為多元復(fù)雜。二是兩國城市更新進(jìn)程在時(shí)間維度上存在差異。我國城市化進(jìn)程的速度遠(yuǎn)高于英國，導(dǎo)致在更新過程中面臨時(shí)間更緊迫、政策標(biāo)準(zhǔn)急需在短時(shí)間內(nèi)調(diào)整突破等問題。三是城市更新是系統(tǒng)性工程，需要全社會參與治理、協(xié)同多方智慧共同支持推動城市更新探索實(shí)踐。

　　上海市規(guī)劃和自然資源局詳規(guī)處副處長徐瑾結(jié)合已開展的10個商務(wù)樓宇更新試點(diǎn)單元實(shí)踐，介紹了本市“摸底數(shù)、提品質(zhì)、推政策”等一系列推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的探索，希望通過底數(shù)底版構(gòu)建與典型案例示范，識別更新單元與區(qū)域，強(qiáng)化分區(qū)分類功能引導(dǎo)與彈性適應(yīng)的管理模式，運(yùn)用靈活多樣的社會化方式與前沿技術(shù)手段，協(xié)同多方力量、激發(fā)市場活力、暢通更新路徑，促進(jìn)本市商務(wù)樓宇品質(zhì)與區(qū)域能級的提升。

　　上海市土地整理中心高級工程師孫彥偉闡述了郊野地區(qū)再自然化對上海的意義。強(qiáng)調(diào)郊野地區(qū)是超大城市稀缺資源，通過對再自然區(qū)域的識別，引入原生野生物種，構(gòu)建生態(tài)安全網(wǎng)格，結(jié)合郊野單元村莊規(guī)劃編制與全域土地綜合整治實(shí)施，能夠有效提升生態(tài)環(huán)境品質(zhì)，助力上?！吧鷳B(tài)之城”建設(shè)。同時(shí)指出郊野地區(qū)再自然化與城市更新的異同，兩者均著眼于空間效能與品質(zhì)的提升，但在資金機(jī)制方面全域土地綜合整治面臨著社會資本參與度低的問題。

　　廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院上海分院院長桑勁對比了廣州和上海的城市更新工作，指出兩地在文化背景、土地權(quán)屬、規(guī)模布局、財(cái)政結(jié)構(gòu)、參與主體等方面都存在顯著差異，對城市更新運(yùn)行模式、收益分配機(jī)制、土地供應(yīng)方式等方面都有較大影響。通過獵德村改造項(xiàng)目等案例的分享，展現(xiàn)廣州城市更新中政府、市場、村集體多方協(xié)同且民營經(jīng)濟(jì)深度參與的特色，為兩地后續(xù)城市更新互學(xué)互鑒、優(yōu)化模式提供了思路。

　　本場成果交流會上，各位學(xué)者、專家的分享和交流，為上海城市更新與商務(wù)樓宇功能培育提供了寶貴的思路和建議。未來，上海市規(guī)劃和自然資源局將繼續(xù)加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)、深化市場機(jī)制改革、創(chuàng)新技術(shù)手段和政策措施，切實(shí)推動城市更新高質(zhì)量發(fā)展。

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　　要聞 何立峰在全國城市更新工作部署視頻會議上要求 大力實(shí)施城市更新 有力有序有效推進(jìn)城市更新重點(diǎn)任務(wù)

　　視點(diǎn) 新年首次國常會聚焦城市更新，擴(kuò)大內(nèi)需，可持續(xù)城市更新模式將加速構(gòu)建